【環球時報駐韓國特約記者 張靜】韓國房地產市場近來成為輿論的風口浪尖。中國社交媒體上近日流傳韓國全租房“爆雷”導致首爾房價暴跌的聲音。據《環球時報》駐韓國特約記者調查，近期韓國樓市波動幅度被輿論夸大，但其獨特的全租房制度的確在經歷前所未有的信任危機。房地產專家表示，韓國全租房引發的市場風波也對中國房地產市場起到警示，需嚴控沒有產權的“二房東”過度介入金融杠桿。

　　歷史悠久卻有大隱患

　　在韓國的租房市場中，除了傳統的月租制度，存在“全租房”這一特有租房制度，即房客向房東提供房屋價值60%-70%的保證金，便可無租金入住的制度。

　　當地民眾告訴《環球時報》駐韓國特約記者，類似的模式可以追溯至上世紀初，在70年代伴隨韓國經濟增長大量人口涌入城市開始真正普及開，由于這種模式下“押金”只是暫時存在業主那里，租客只需支付水電燃氣等費用，因此廣受歡迎，特別是在中青年那里。韓國保險公司的數據顯示，當前20歲至40歲的租戶占韓國全租房租戶總數的70%。

　　不過，有房地產行業專家對記者表示，全租房制度并不是真正的免費入住，業主通過將押金存入銀行收取利息或用于投資，以收益取代房租。韓國《京鄉新聞》本周的一篇報道稱，韓國社會長期處于房屋需求大于供給狀態，因此房東逐步成為強勢一方。租房客往往并不知曉繳納的保證金被房東用于何種用途，甚至不能確認房東能否及時償還。一旦房東因為某種原因破產，租客保證金的償還順序甚至要低于銀行貸款，這帶來了巨大隱患。

　　詐騙不斷帶來信任危機

　　據《環球時報》駐韓國特約記者了解，當前首爾房價的確出現調整，但整體看均價下跌幅度不到10%，并沒有遭遇市場全面“爆雷”。不過，近期全租房引發的租房中介詐騙事件接連發生，已經引發行業信任危機，令這一租房制度面臨前所未有的挑戰。

　　“中介機構正成為韓國全租房詐騙的幫兇。”韓國《每日經濟》6月8日的報道稱，今年上半年，韓國發生多起租客因陷入全租房詐騙無法討回巨額保證金而自殺的惡性事件，韓國租房中介機構越來越多卷入全租房詐騙引發信任危機。在韓檢察機關和警方以涉嫌全租房詐騙為由進行調查的970人中，40%以上是持證房地產經紀人和經紀助理。

　　據韓媒分析，中介機構卷入詐騙的“導火索”在于過去一年多以來的美聯儲加息周期帶動韓國央行跟進加息。數據顯示，2022年首爾一套全租房公寓的保證金超過50萬美元。由于沒有足夠儲蓄繳納保證金，租客往往選擇申請特殊的銀行貸款。加息導致全租房租戶被迫向銀行支付更高的利息，大量的租客無法負擔貸款，從全租房改為月租房。2022年的數據顯示，韓國租賃合同中，月租房的數量首次超過了全租房。這一趨勢延續到了今年。韓國國土交通部的數據顯示，今年1-5月首爾小型公寓的租賃總共有約5.9萬件，其中月租數量約占一半。這是韓國國土交通部自2011年開始進行相關統計后月租比例最高的。

　　面對全租房欺詐橫行和“逆全租”現象的出現，韓國年輕人的不安心理也越發嚴重。此舉導致全租房市場逐漸“入不敷出”，由于租戶減少，房東無法再用新租戶的保證金償還舊租戶的保證金，資金鏈無法維持，最終選擇“攜款跑路”。

　　“全租房模式助推了‘炒房’，加大租賃市場和產權房市場的風險。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池14日對《環球時報》記者分析稱，全租房是一種市場行為，但全租房引入保證金貸款后，就加大了金融杠桿的作用。如果房價上漲，房東利用收取的保證金及部分銀行貸款買房，再將住房采取全租房形式租出去，如此不斷操作，就可以獲得若干套住房，實現套利。但一旦市場出現波動，貸款和押金無法償還，便容易形成詐騙。

　　專家：防范“二房東”過度融資

　　遭遇重重質疑的全租房制度為什么在韓國沒被廢除呢？《京鄉新聞》認為，月租房的居住成本要大于全租房。盡管全租房保證金帶來很多風險，但畢竟不是銀行貸款，相當于房東和房客之間的“無息借用資金”。考慮到韓國當前社會現實，取消全租房制度恐怕將讓普通韓國租房人的租房成本進一步提升。因此，韓國政府始終無法根除這一房地產風險。

　　對于韓國地產的這一模式給中國帶來的警示，趙秀池表示，中國在大力發展長租公寓過程中，由于租金貸監管不嚴，出現過長租公寓“爆雷”的事件。從政府監管角度，對租賃市場的貸款發放要謹慎，尤其要防范“二房東”過度融資帶來的風險。過度鼓勵“二房東”發展，會加大承租人的成本和租賃市場的風險。在互聯網背景下，應該建立政府租賃平臺，鼓勵租賃雙方“手拉手”直接交易。

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